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30 septembre 2026
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30 septembre 2026
Deux idées reçues ont la vie dure. Le vendeur pense qu’il ne sera vraiment engagé que le jour de la signature chez le notaire. L’acquéreur pense qu’il pourra toujours renoncer en abandonnant son dépôt de garantie. Les deux se trompent, et l’erreur peut coûter cher. Peut-on se rétracter d’un compromis de vente ? Oui, mais en principe seulement l’acquéreur, pendant un délai court, et dans des cas précis. Au-delà, le compromis est un contrat qui peut aboutir à une vente prononcée par le juge.
L’essentiel
- Le compromis de vente vaut vente dès que vendeur et acquéreur sont d’accord sur le bien et sur le prix (article 1589 du Code civil).
- Seul l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Le vendeur n’en a aucun.
- La condition suspensive de prêt ne protège l’acquéreur que s’il a demandé un financement conforme à ce que prévoit le compromis.
- Abandonner le dépôt de garantie ne libère pas automatiquement l’acquéreur : sans clause de dédit, il reste tenu d’acheter.
- Si une partie refuse de signer l’acte authentique sans motif légitime, l’autre peut demander au tribunal de prononcer la vente forcée.
Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas le conseil personnalisé d’un notaire ou d’un avocat, seuls à même d’analyser votre acte. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est déjà une vente. L’article 1589 du Code civil le dit en une phrase : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »
L’acte authentique signé chez le notaire ne recueille donc pas une nouvelle décision. Il réitère un accord qui existe déjà. Comme l’expliquent les notaires de France, cette dernière étape opère l’entrée en jouissance, le transfert de la propriété et des risques et le paiement du prix ; le notaire transmet ensuite l’acte au service de la publicité foncière pour publication. Mais l’engagement juridique, lui, date du compromis. C’est pourquoi le vendeur doit relire son compromis avec autant d’attention que l’acquéreur : c’est lui qui s’engage le plus tôt.
Le vendeur ne dispose d’aucun délai légal de rétractation. Service-public.fr le rappelle : sa rétractation est impossible en principe, sauf si le compromis prévoit une clause de dédit en sa faveur.
Une meilleure offre reçue la semaine suivante, un projet personnel qui change, le sentiment d’avoir vendu trop bas : aucun de ces motifs ne le libère. S’il refuse ensuite de signer sans raison juridiquement valable, l’acquéreur peut, selon la rédaction de l’acte :
Le délai de rétractation de 10 jours ne bénéficie qu’à l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation. C’est le champ de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Un acquéreur professionnel ou l’achat d’un local exclusivement commercial n’y ouvrent pas droit.
Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie le compromis à l’acquéreur. Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté pour la vente, il peut aussi être remis en main propre. Le délai court alors à compter du lendemain de cette remise, dans les conditions prévues par le texte. Le texte ne pose aucune condition de motif : pendant ces 10 jours, l’acquéreur peut renoncer sans se justifier, par lettre recommandée avec avis de réception ou par un moyen présentant des garanties équivalentes. Le vendeur, lui, reste tenu.
Si un dépôt de garantie a été versé entre les mains d’un professionnel habilité, il doit être restitué dans les 21 jours qui suivent la rétractation, selon l’article L. 271-2 du même code. En dehors de ce cadre, aucun versement ne peut être exigé ni reçu avant la fin du délai, sous peine de 30 000 euros d’amende.
Dans une vente de lot de copropriété, l’article L. 721-2 du CCH impose de remettre certains documents à l’acquéreur au plus tard à la signature du compromis : règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblée, informations financières, etc. Si les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble ou les informations financières manquent, le délai de rétractation ne court qu’à compter du lendemain de leur communication (article L. 721-3 du CCH).
Pour un vendeur, un dossier incomplet n’est donc pas un simple défaut d’information : il laisse l’acquéreur libre de partir plus longtemps. Mieux vaut réunir ces pièces dès la mise en vente, à commencer par les informations financières : notre guide pour lire le budget prévisionnel de copropriété avant de vendre indique les montants à vérifier.
Une condition suspensive soumet la vente à un événement futur et incertain. Elle protège celui qui en bénéficie, à condition d’être rédigée de façon objective et vérifiable. Les plus courantes portent sur l’obtention d’un prêt, la vente préalable d’un autre bien, un permis de construire, une autorisation de changement d’usage, l’absence de servitude grave ou la purge d’un droit de préemption.
Pour chacune, le compromis doit dire qui accomplit la démarche, dans quel délai, avec quelle preuve, et qui peut invoquer l’échec de la condition. Trop vague, la clause crée un litige ; trop étroite, elle ne protège pas l’acquéreur ; trop large, elle immobilise le bien du vendeur.
Lorsque l’acquéreur finance tout ou partie du prix par un crédit immobilier, la vente est conclue sous la condition suspensive d’obtention de ce prêt. Cette condition ne peut pas durer moins d’un mois à compter de la signature (article L. 313-41 du Code de la consommation). En pratique, service-public.fr indique qu’un délai de 45 à 60 jours est généralement retenu. Le compromis précise le montant maximal, la durée, le taux maximal et, souvent, le nombre de banques à solliciter.
L’acquéreur doit s’y tenir. L’article 1304-3 du Code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché la réalisation. La Cour de cassation l’a appliqué à une acquéreuse qui avait sollicité son prêt à un taux « ne correspondant pas aux caractéristiques de la promesse ». La banque avait refusé. La Cour a pourtant censuré les juges qui l’avaient laissée se prévaloir de la condition (Cass. 3e civ., 20 novembre 2013, n° 12-29.021).
Un refus bancaire n’est donc pas un droit de sortie automatique. Il faut que la demande corresponde au financement stipulé et qu’elle ait été faite loyalement et dans les délais. Les points de contrôle (montant, durée, taux, preuve de la demande) sont détaillés dans notre article sur le refus de prêt et la condition suspensive.
L’acquéreur ne peut pas renoncer au compromis de vente en « laissant les 10 % », sauf si l’acte prévoit une clause de dédit. C’est la confusion la plus répandue, et elle mélange trois mécanismes différents.
| Dépôt de garantie | Clause pénale | Clause de dédit | |
|---|---|---|---|
| Obligatoire ? | Non | Non | Non ; rarement rencontrée en pratique |
| Rôle | Garantir le sérieux de l’acquéreur ; somme séquestrée, imputée sur le prix si la vente se fait | Fixer à l’avance l’indemnité due par la partie qui refuse fautivement d’exécuter | Permettre à une partie de renoncer à la vente moyennant une somme convenue |
| Sort si la vente échoue | Restitué en cas de rétractation dans le délai ou d’échec d’une condition suspensive sans faute de l’acquéreur ; sinon, son sort dépend de l’acte | Due par la partie fautive après mise en demeure ; le juge peut la modérer ou l’augmenter | Versée par la partie qui exerce son dédit, qui est alors libérée |
| Base légale | Art. L. 271-2 CCH et art. L. 313-41 C. consom. | Art. 1231-5 C. civ. | Stipulation du contrat ; pour les arrhes, art. 1590 C. civ. |
Une fois le délai de rétractation écoulé et les conditions suspensives réalisées, la vente est parfaite. Pour les notaires de France, le refus de signer l’acte authentique constitue alors une faute. L’autre partie peut demander au tribunal judiciaire de prononcer la vente forcée ou la résolution du contrat, avec d’éventuels dommages-intérêts.
L’action est ouverte dans les deux sens. L’acquéreur peut l’engager contre un vendeur qui refuse de céder, et le vendeur contre un acquéreur qui refuse d’acheter. L’article 1221 du Code civil permet en effet de poursuivre l’exécution en nature après mise en demeure, sauf impossibilité ou disproportion manifeste. Le tribunal peut alors prononcer la vente malgré le refus de signer.
L’issue dépend de la rédaction du compromis, de la clause pénale et de la mise en demeure adressée.
Reste une question délicate : les parties ont-elles fait de la signature authentique une simple formalité d’exécution, ou un élément constitutif de leur consentement ? Pour la Cour de cassation, l’accord sur la chose et sur le prix suffit, sauf circonstances montrant que les parties ont fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement (Cass. 3e civ., 20 décembre 1994, n° 92-20.878). Dans ce second cas, la vente n’est formée qu’à la signature. Dans tous les cas, d’après ce que j’observe, une telle procédure immobilise le bien pendant de longs mois.
La date fixée pour signer l’acte authentique n’entraîne pas forcément la caducité du compromis si elle est dépassée. Tout dépend de sa rédaction. Elle peut être :
La Cour de cassation a validé ce dernier cas. Dans l’affaire jugée, le compromis précisait que la date de réitération n’était pas extinctive. Elle constituait le point de départ de la période pendant laquelle l’une des parties pouvait obliger l’autre à s’exécuter. La vente pouvait donc encore être poursuivie après cette date (Cass. 3e civ., 21 novembre 2012, n° 11-23.382). À l’inverse, un délai peut être fixé pour la réalisation d’une condition suspensive. Si celle-ci n’est pas accomplie à la date prévue pour la réitération, le compromis devient caduc (Cass. 3e civ., 9 mars 2017, n° 15-26.182).
Une phrase mal calibrée peut laisser les parties engagées des semaines après la date envisagée. La clause doit donc dire si le délai est impératif, s’il peut être prorogé, si une mise en demeure est nécessaire et ce qui se passe en cas de dépassement.
Un compromis sûr repose sur un dossier complet, réuni avant la signature. Titre de propriété, situation matrimoniale ou sociétaire, servitudes, hypothèques, occupation et baux, autorisations des travaux passés : tout doit être vérifié. S’y ajoutent le dossier de diagnostic technique, à annexer à la promesse selon l’article L. 271-4 du CCH, et, en copropriété, les documents de l’article L. 721-2. Chaque pièce manquante peut retarder la vente, rouvrir la rétractation ou engager la responsabilité du vendeur. Si le bien appartient à une SCI, la cession des parts sociales est une alternative à la vente de l’immeuble : droits, garanties et fiscalité diffèrent, comme l’explique notre article achat immobilier en direct ou cession de parts de SCI.
Une fois signé, le compromis ne se modifie plus seul. L’article 1193 du Code civil exige le consentement mutuel des parties. Report de la date de libération, hausse du montant de prêt, changement de calendrier, substitution d’acquéreur : chaque modification passe par un avenant. Un échange de courriels ou un accord oral crée des ambiguïtés, rarement l’effet recherché.
Pour le vendeur, un prix juste dès le départ limite aussi la tentation de revenir sur son engagement : une estimation fiable avant la mise en vente reste la meilleure prévention. Pour une première fourchette, vous pouvez utiliser notre simulateur d’estimation.
Le choix de l’avant-contrat dépend du niveau d’engagement recherché. Dans le compromis, les deux parties s’engagent. Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage, l’acquéreur disposant d’une option pendant un délai donné. En contrepartie, il verse une indemnité d’immobilisation, en pratique comprise entre 5 et 10 % du prix. Établie sous signature privée, la promesse unilatérale doit être enregistrée dans les 10 jours de son acceptation, à peine de nullité (article 1589-2 du Code civil). Lorsque des autorisations administratives sont attendues ou que le financement est encore incertain, cette formule est souvent plus adaptée.
| Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente | |
|---|---|---|
| Qui s’engage | Le vendeur et l’acquéreur | Le vendeur seul ; l’acquéreur dispose d’une option |
| Somme versée | Dépôt de garantie, généralement autour de 10 % du prix | Indemnité d’immobilisation, en pratique entre 5 et 10 % du prix |
| Formalité | Pas d’enregistrement imposé par l’article 1589-2 | Enregistrement dans les 10 jours de l’acceptation si l’acte est sous signature privée, à peine de nullité (art. 1589-2 C. civ.) |
| Cas d’usage | Projet mûr, financement cadré, aucune autorisation attendue | Autorisations administratives attendues ou financement encore incertain |
Non. Le vendeur n’a pas de délai de rétractation et une offre supérieure ne le libère pas. S’il refuse de signer, il s’expose à la clause pénale, à des dommages-intérêts et à une action en vente forcée.
Pas nécessairement. Sans clause de dédit, le dépôt de garantie n’est pas le prix d’une sortie libre. Le vendeur peut réclamer la pénalité prévue, des dommages-intérêts ou l’exécution forcée de la vente.
Si la demande était conforme aux caractéristiques du compromis et faite dans les délais, la condition défaille et les sommes versées sont restituées intégralement. Si la demande ne correspondait pas au financement prévu, la condition peut être réputée accomplie et l’acquéreur reste engagé.
Un bon compromis se juge à sa capacité à répondre à trois questions : qu’est-ce qui engage le vendeur, qu’est-ce qui protège réellement l’acquéreur, et que se passe-t-il si la vente n’aboutit pas. Chez Sellier Patrimoine, nous préparons le dossier en amont et travaillons avec les notaires des parties pour que l’avant-contrat reflète la réalité de l’opération. Vendeur ou acquéreur, transmettez-nous la nature du bien, son occupation, le financement envisagé et votre calendrier : ces quatre éléments suffisent pour repérer les clauses à sécuriser et les documents à réunir. Retrouvez notre accompagnement sur la page conseil juridique ou contactez-nous.
Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans la préparation et la sécurisation de leurs avant-contrats, en lien avec les notaires.
