15 août 2026 · Mis à jour le 30 septembre 2026
Vente, achat, investissement ou location : parlons de votre situation, sur place ou par téléphone.
« Les charges sont de 250 € par mois. » C’est souvent la seule information que l’on me donne sur une copropriété au moment d’une estimation. Elle ne suffit ni à évaluer un appartement, ni à sécuriser son achat. Le budget prévisionnel de copropriété ne finance que le fonctionnement courant de l’immeuble : les travaux importants sont votés et appelés à part. Lors d’une vente, ce qui compte est donc la trajectoire financière de l’immeuble, et la règle qui fixe qui, du vendeur ou de l’acquéreur, paie chaque appel de fonds.
L’essentiel
- Le budget prévisionnel couvre la maintenance, le fonctionnement et l’administration des parties communes. Ravalement, toiture ou études techniques sont appelés hors budget.
- Lors de la vente, la provision exigible du budget prévisionnel est à la charge du vendeur ; les appels de travaux sont dus par celui qui est copropriétaire le jour où ils deviennent exigibles.
- La régularisation annuelle des comptes va au copropriétaire en titre le jour de leur approbation, souvent l’acquéreur.
- Le fonds de travaux reste acquis au syndicat : il n’est pas remboursé au vendeur, sauf accord avec l’acquéreur.
- L’état daté, facturé au vendeur, est plafonné à 380 € TTC ; en mars 2026, le Conseil d’État a rejeté un recours qui visait à obtenir le réexamen de ce montant.
Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas l’analyse de votre dossier par un notaire ou un avocat. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.
Le budget prévisionnel est le budget annuel de fonctionnement de la copropriété. Il finance les dépenses courantes de l’immeuble, et seulement elles. L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 le réserve aux dépenses courantes « de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes », ainsi que des équipements communs. Il est voté chaque année : l’assemblée générale appelée à le voter se réunit dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Concrètement, on y trouve, comme le rappelle service-public.fr, les honoraires du syndic, l’assurance de l’immeuble, les contrats d’entretien (ascenseur, chaudière, interphone), la rémunération du gardien, le chauffage et l’eau collectifs, l’électricité des parties communes et les petites réparations.
L’article 44 du décret du 17 mars 1967 dresse la liste des dépenses exclues du budget prévisionnel. On y trouve :
Ces dépenses font l’objet d’appels de fonds distincts, exigibles « selon les modalités votées par l’assemblée générale » (article 14-1, II).
Conséquence pratique : des charges basses ne prouvent pas une copropriété saine. Elles peuvent traduire un entretien différé, qui reviendra sous forme d’appels de travaux. À l’inverse, des charges élevées peuvent simplement inclure le chauffage, l’eau et un gardien.
Pour mesurer ce que coûte réellement un lot, je sépare toujours quatre niveaux, du plus certain au plus incertain :
| Montant | Où le trouver | Degré de certitude |
|---|---|---|
| Budget prévisionnel voté pour l’exercice en cours | Procès-verbal de la dernière assemblée générale, appels de provisions | Élevé, mais régularisable en fin d’exercice |
| Dépenses réellement payées sur les deux derniers exercices | Relevés individuels de charges, comptes approuvés | Élevé : ce sont des chiffres constatés |
| Travaux votés hors budget et leur échéancier | Résolutions de travaux, calendrier des appels de fonds | Élevé sur le principe, variable sur le coût final |
| Travaux envisagés mais non votés | Procès-verbaux, devis, projet de plan pluriannuel de travaux | Faible : ni le montant ni le calendrier ne sont arrêtés |
S’y ajoutent la part du fonds de travaux rattachée au lot, un éventuel emprunt collectif et les avances de trésorerie. Comparer le budget voté aux dépenses réelles est le contrôle le plus simple et le plus parlant. Un immeuble qui dépasse son budget chaque année finira par régulariser, peut-être sur le compte de l’acquéreur.
L’incidence des travaux sur le prix relève de l’estimation du bien et d’un article dédié aux travaux de copropriété et à la valeur d’un appartement.
Tout dépend de la date d’exigibilité de chaque appel de fonds, et non de la date du vote ou des travaux. Elle est fixée par l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, dans sa version modifiée par le décret du 22 décembre 2025 :
Le fonds de travaux obéit à une règle à part. Selon l’article 14-2-1 de la loi de 1965, les sommes versées « sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat ». Elles ne sont pas remboursées par le syndicat lors de la cession.
Le même article prévoit que « l’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot ». Service-public.fr précise que ce remboursement se prévoit dans l’acte de vente, pour les sommes qui n’ont pas encore été affectées à des travaux.
Vendeur et acquéreur peuvent se répartir autrement ces sommes dans la promesse puis dans l’acte. Mais l’article 6-3 du même décret est clair : « toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties ». Le syndic continuera d’appeler les fonds auprès du copropriétaire en titre, à charge pour celui-ci de se faire rembourser par l’autre partie.
Prenons un exemple fictif, simplifié, avec une seule clé de répartition. Un appartement représente 200 tantièmes sur 10 000 de charges générales. Le budget annuel de la copropriété est de 160 000 €, soit 3 200 € par an pour le lot (160 000 × 200 / 10 000), donc 800 € par trimestre. Un ravalement de 240 000 € a été voté : la quote-part du lot est de 4 800 €, appelée en deux fois, 2 400 € le 1er mai et 2 400 € le 1er septembre. L’acte authentique est signé le 15 juin.
| Appel de fonds | Date d’exigibilité | Qui paie vis-à-vis du syndic | Règle appliquée |
|---|---|---|---|
| Provision du 2e trimestre (800 €) | 1er avril | Vendeur | Provision exigible avant la vente |
| 1er appel ravalement (2 400 €) | 1er mai | Vendeur | Copropriétaire à la date d’exigibilité |
| Provision du 3e trimestre (800 €) | 1er juillet | Acquéreur | Exigible après la vente |
| 2e appel ravalement (2 400 €) | 1er septembre | Acquéreur | Copropriétaire à la date d’exigibilité |
| Régularisation de l’exercice | Approbation des comptes, après la vente | Acquéreur (crédit ou débit) | Copropriétaire lors de l’approbation |
Le vendeur a donc payé la provision d’un trimestre entier alors qu’il quitte les lieux à mi-parcours. En pratique, l’acte prévoit souvent un remboursement au prorata entre les parties : c’est légitime, mais c’est un accord privé, sans effet sur le syndic. Attention aussi aux clés de répartition : ascenseur, chauffage ou escaliers ont souvent leurs propres tantièmes.
L’état daté est le relevé financier du lot établi par le syndic pour la vente. L’article 5 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic l’adresse au notaire chargé de l’acte, à la demande de ce dernier ou du vendeur. Il comporte trois parties :
En annexe, le syndic indique la quote-part du lot dans le budget et dans les dépenses hors budget sur les deux exercices précédents, ainsi que l’objet et l’état des procédures en cours. Depuis le décret du 22 décembre 2025, la première partie mentionne aussi le montant restant dû par le vendeur au titre d’un emprunt collectif souscrit par le syndicat.
Ses frais sont imputables au seul copropriétaire vendeur (article 10-1 de la loi de 1965) et plafonnés à 380 € TTC par le décret du 21 février 2020. Le plafond vaut pour la mutation d’un lot ou de plusieurs lots objets de la même vente. Deux chambres de la FNAIM demandaient au Premier ministre le réexamen de ce montant ; face à son silence, elles ont saisi le Conseil d’État, qui a rejeté leur requête le 17 mars 2026 (CE, 17 mars 2026, n° 499299).
Le terme de « pré-état daté » ne figure ni dans l’article 5 du décret de 1967, ni dans l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation. Ce qui est obligatoire, ce sont les informations financières que ce texte impose de remettre à l’acquéreur « au plus tard à la date de signature de la promesse » :
En pratique, beaucoup de syndics vendent un document qui les regroupe ; or le plafond de 380 € ne vise que l’état daté. Une bonne partie de ces informations peut être rassemblée par le vendeur à partir de l’extranet de la copropriété et de ses relevés, à condition qu’elles soient complètes et à jour.
L’enjeu n’est pas théorique. Si les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et ces informations financières ne sont pas remis, le délai de rétractation de l’acquéreur « ne court qu’à compter du lendemain » de leur communication (article L721-3 du CCH). Un dossier incomplet laisse l’acquéreur libre de partir plus longtemps (voir notre article pour se rétracter d’un compromis de vente).
La préparation ne doit pas attendre la première offre. L’article L721-1 du CCH impose déjà, dans l’annonce, le nombre de lots et « le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel ». Multiplier le dernier appel trimestriel par quatre peut induire en erreur (régularisation, consommation exceptionnelle, changement de contrat).
Les pièces à réunir sont, pour l’essentiel, celles de l’article L721-2 :
J’y ajoute les budgets votés pour l’exercice en cours et le suivant, les devis et échéanciers de travaux, et le DPE collectif s’il a été réalisé. Présentez séparément charges courantes, dépenses réelles, travaux votés et travaux envisagés : une information claire rassure l’acquéreur et sa banque et limite les renégociations tardives.
Voici les vérifications que je fais systématiquement avant une offre :
Depuis le 1er janvier 2025, le projet de plan pluriannuel de travaux est en principe obligatoire pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation de plus de quinze ans. Une dispense est possible si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans (service-public.fr ; article 14-2 de la loi de 1965).
Le DPE collectif, lui, concerne les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 (article L126-31 du CCH). Son déploiement s’est achevé le 1er janvier 2026 avec les copropriétés d’au maximum 50 lots (ministère de la Transition écologique).
À Paris, regardez aussi la date du dernier ravalement. L’article L126-2 du CCH impose que les travaux soient effectués « au moins une fois tous les dix ans, sur l’injonction qui est faite au propriétaire par l’autorité municipale » ; la Ville de Paris le rappelle.
Pour un acquéreur occupant, je propose une projection simple : charges courantes normalisées sur cinq ans, plus les appels de travaux restant exigibles, plus les travaux raisonnablement prévisibles, plus l’éventuel emprunt collectif. Pour les travaux non votés, trois scénarios valent mieux qu’un chiffre unique. Le scénario bas se limite aux travaux votés. Le central ajoute les priorités du plan pluriannuel. Le haut intègre les opérations techniquement probables à moyen terme. Pour chiffrer ces hypothèses, voyez comment estimer le coût de travaux à Paris.
Pour un investisseur, il faut séparer les charges récupérables auprès du locataire, dont la liste est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (service-public.fr), de celles qui restent au bailleur. Un rendement calculé sur le seul loyer hors charges, sans les charges non récupérables ni les travaux à venir, surestime la rentabilité.
Des charges élevées ne signent pas une mauvaise gestion. Une copropriété saine se reconnaît à la cohérence de ses comptes, de ses impayés et de son programme de travaux.
| Signes rassurants | Signaux qui justifient d’approfondir |
|---|---|
| Comptes régulièrement approuvés | Comptes non approuvés ou constamment contestés |
| Budget voté proche des dépenses réelles | Dépassements budgétaires récurrents |
| Impayés et dette fournisseurs faibles ou stables | Impayés et dettes fournisseurs en hausse |
| Plan pluriannuel adopté, travaux financés | Travaux urgents sans financement identifié, plan absent ou reporté |
| Contrats suivis et renégociés | Procédures judiciaires, sinistres récurrents, décisions d’AG mal exécutées |
Le montant des charges est un chiffre. La qualité de gestion est une trajectoire, et c’est elle qui pèse sur la valeur et la facilité de revente.
Vis-à-vis du syndic, le vendeur paie la provision exigible, généralement appelée le premier jour du trimestre, même s’il vend en cours de trimestre. Les parties peuvent prévoir un remboursement au prorata dans l’acte, mais cet accord ne vaut qu’entre elles.
Pas forcément. Chaque appel est dû par le copropriétaire en titre à sa date d’exigibilité : des travaux votés avant la vente mais appelés après seront réclamés à l’acquéreur ; un accord contraire ne vaut qu’entre les parties.
Non, pas par le syndicat : les sommes versées lui restent acquises. L’acquéreur peut accepter de les rembourser au vendeur, ce qui se négocie et s’écrit dans la promesse puis dans l’acte.
380 € TTC, à la charge du vendeur, pour un ou plusieurs lots objets de la même vente. En mars 2026, le Conseil d’État a rejeté le recours de deux chambres de la FNAIM qui demandaient le réexamen de ce montant.
Vendre ou acheter en copropriété, c’est reprendre la situation financière d’un immeuble autant qu’un appartement. Chez Sellier Patrimoine, nous analysons avec vous le budget, les dépenses réelles, les travaux et le fonds de travaux. Nous veillons ensuite avec les notaires à ce que la promesse répartisse clairement les appels de fonds. Pour la partie contractuelle, voyez notre conseil juridique ; pour un premier échange sur votre projet, contactez-nous.
Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans la vente et l’achat d’appartements en copropriété.
Denis Sellier
Fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris 5e.
En savoir plus sur l'agence
