5 juillet 2024 · Mis à jour le 30 septembre 2026
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11 août 2026
Transmettre la nue-propriété d’un appartement à un héritier et en garder l’usufruit : le schéma est classique, et il est efficace. Le parent continue d’habiter le bien ou d’en toucher les loyers, l’enfant n’est taxé que sur une fraction de la valeur, et au décès il récupère la pleine propriété sans nouveaux droits.
Mais la donation et la vente de la nue-propriété à un héritier ne se traitent pas de la même façon. Deux textes peuvent tout faire basculer : l’article 751 du Code général des impôts, qui peut réintégrer le bien dans la succession, et l’article 918 du Code civil, qui transforme certaines ventes en donations.
L’essentiel
- En donation, l’enfant n’est taxé que sur la valeur de la nue-propriété, fixée selon l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI). Il bénéficie d’un abattement de 100 000 € par parent, renouvelable tous les 15 ans.
- Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt (article 1133 du CGI).
- Si le parent meurt moins de trois mois après la donation, le fisc peut réintégrer la pleine propriété dans la succession (article 751 du CGI).
- Vendre la nue-propriété à un enfant expose à deux présomptions : donation hors part successorale au civil (article 918 du Code civil), réintégration du bien dans la succession au fiscal (article 751 du CGI).
- Les lois de finances pour 2025 et 2026 n’ont modifié aucun de ces textes ; seule s’ajoute une exonération temporaire des dons d’argent pour un logement neuf ou une rénovation énergétique, jusqu’au 31 décembre 2026.
Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas le conseil personnalisé d’un notaire ou d’un avocat fiscaliste. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.
Démembrer un bien, c’est séparer deux droits. L’usufruitier l’occupe ou le loue et en perçoit les revenus ; le nu-propriétaire en détient les « murs », sans pouvoir en jouir tant que l’usufruit dure.
Pour les droits de donation et de succession, la valeur de chaque droit n’est pas négociée : elle résulte d’un barème fixé par l’article 669 du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 31 décembre 2003. Il exprime chaque droit en pourcentage de la valeur de la pleine propriété, selon l’âge de l’usufruitier au jour de l’opération. Un usufruit à durée fixe vaut, lui, 23 % de la valeur du bien par période de dix ans, sans égard à l’âge.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Le barème récompense l’anticipation. Plus le parent donne tôt, plus la part taxable de l’enfant est faible. Il faut en revanche partir d’une valeur de pleine propriété juste : c’est elle que le barème fractionne, et une sous-évaluation expose à un redressement. Avant toute donation, je conseille de faire établir une estimation argumentée du bien, avec les ventes comparables du quartier. Une valeur défendable face au fisc n’est d’ailleurs pas toujours le prix le plus élevé proposé par une agence.
Donner la nue-propriété coûte les droits de donation ordinaires, calculés sur la seule valeur de la nue-propriété et après abattement, auxquels s’ajoutent les frais de l’acte notarié : une donation se fait obligatoirement devant notaire, sous peine de nullité (article 931 du Code civil).
Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € sur ce qu’il reçoit de chacun de ses parents (article 779 du CGI). Les donations de plus de quinze ans ne sont plus prises en compte pour le calcul des droits (article 784 du CGI). Service-public.fr le résume ainsi : l’abattement concerne les donations consenties par un même donateur à un même donataire sur une période de 15 ans. Un couple peut donc transmettre 200 000 € de nue-propriété à chaque enfant sans droits, puis recommencer quinze ans plus tard.
Au-delà de l’abattement, la part taxable est soumise au barème progressif de l’article 777 du CGI, en vigueur depuis le 30 décembre 2014.
| Part nette taxable (après abattement) | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Prenons un calcul illustratif, et non un cas réel. Une mère de 72 ans, seule propriétaire d’un appartement parisien estimé 900 000 €, donne la nue-propriété à son fils unique, qui n’a rien reçu d’elle depuis quinze ans. À 72 ans, la mère a moins de 81 ans révolus : selon le barème, l’usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %.
La même donation en pleine propriété aurait porté sur 800 000 € après abattement, soit environ 182 962 € de droits. Ce n’est pas une niche : l’enfant ne profitera du bien qu’au décès de sa mère, et le barème en tient compte.
Selon l’article 1133 du CGI, « la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier ». L’éventuelle plus-value du bien entre la donation et le décès échappe donc aux droits de succession.
Avec plusieurs enfants, la donation-partage est souvent préférable à des donations séparées. L’article 1075 du Code civil permet de répartir ses biens de son vivant entre ses héritiers présomptifs. Selon l’article 1078, les biens sont alors, sauf convention contraire, « évalués au jour de la donation-partage pour l’imputation et le calcul de la réserve ».
Deux conditions : tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès doivent avoir reçu un lot et l’avoir expressément accepté ; aucune réserve d’usufruit ne doit porter sur une somme d’argent. Si ces conditions sont réunies, une hausse ultérieure de la valeur de l’appartement n’est pas retenue pour vérifier la réserve de chaque enfant.
Le fisc peut réintégrer la pleine propriété dans la succession du parent usufruitier, sauf donation de plus de trois mois ou preuve contraire. L’article 751 du CGI vise une situation précise. Au décès, l’usufruit appartient au défunt et la nue-propriété à l’un de ses présomptifs héritiers ou à ses descendants, à ses donataires ou légataires, ou à une personne interposée. Le bien est alors « réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier ». Autrement dit, le fisc taxe la pleine propriété au décès, comme si le démembrement n’avait jamais existé.
La présomption ne joue pas s’il y a eu une donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès. Le même texte écarte aussi le démembrement effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès et constaté par acte authentique. Une donation notariée qui précède le décès de plus de trois mois est donc à l’abri.
La présomption s’applique, mais elle reste simple. Le BOFiP (§ 260) indique qu’il appartient aux parties d’établir « la sincérité et la réalité de l’opération de démembrement de la propriété que la loi présume fictive ». Parmi les preuves admises, l’administration cite (§ 290) le cas où le décès est survenu de manière soudaine et surprenante alors que l’usufruitier était en bonne santé au jour de la donation. Les droits déjà payés lors de la donation s’imputent alors sur les droits de succession (article 751, alinéa 4), ce qui évite une double taxation.
En pratique, lorsqu’un parent est gravement malade, la donation de nue-propriété n’est pas le bon outil de dernière minute.
Autre schéma fréquent : le parent achète l’usufruit et l’enfant la nue-propriété du même bien. Le BOFiP précise (§ 20) qu’il n’y a pas lieu de distinguer selon que le démembrement provient d’une vente consentie par le défunt à son héritier ou d’une acquisition conjointe. La présomption s’applique donc aussi ici.
Pour l’écarter, l’article 751 admet la preuve contraire tirée d’une donation des deniers constatée par un acte ayant date certaine. Cette donation doit financer, plus de trois mois avant le décès, l’acquisition de tout ou partie de la nue-propriété, « sous réserve de justifier de l’origine des deniers dans l’acte en constatant l’emploi ».
Vendre la nue-propriété à un enfant est possible, mais c’est l’opération que le droit regarde avec le plus de méfiance : une présomption civile et une présomption fiscale pèsent sur elle.
Pas de droits de donation, mais les coûts d’une vente ordinaire. L’enfant paie le prix et les frais de notaire : droits et taxes reversés au Trésor public (droit d’enregistrement, taxe de publicité foncière), débours et rémunération du notaire (service-public.fr). Le parent vendeur, lui, peut être imposé sur sa plus-value (article 150 U du CGI). La vente de la résidence principale du cédant en est exonérée ; l’application de cette exonération à la seule nue-propriété se vérifie avec le notaire.
L’article 918 du Code civil vise les ventes consenties à un héritier en ligne directe. La valeur en pleine propriété des biens aliénés « soit à charge de rente viagère, soit à fonds perdus, ou avec réserve d’usufruit à l’un des successibles en ligne directe, est imputée sur la quotité disponible ». L’excédent est sujet à réduction. La vente de la nue-propriété relève de l’aliénation « avec réserve d’usufruit » ; la vente en viager est aussi visée.
Concrètement, l’enfant acquéreur est traité comme s’il avait reçu le bien en pleine propriété à titre gratuit, hors part successorale. Et il ne peut pas s’en défendre en prouvant qu’il a payé le prix. Le Conseil constitutionnel l’a relevé en 2013 : l’héritier « ne peut écarter l’application de cette règle en apportant la preuve qu’il s’est acquitté du prix ou de la contrepartie de l’aliénation ». Il a jugé le texte conforme à la Constitution (décision n° 2013-337 QPC du 1er août 2013, rendue sur la rédaction antérieure à la réforme de 2006).
Deux parades existent.
Cet arrêt ne tranche que la question civile de l’article 918. Au fiscal, une société constituée dans le seul but d’éluder l’impôt reste exposée à l’abus de droit (voir plus bas). Avant de retenir cette voie, mieux vaut comparer l’achat en direct et l’acquisition de parts de SCI.
L’article 751 s’applique aussi à la vente, et sans l’exception des trois mois, réservée aux donations. Au décès du parent vendeur, le fisc peut donc réintégrer la pleine propriété dans la succession, quelle que soit la date de la vente. Il appartient alors à l’enfant de prouver que la vente était réelle et sincère. Selon le BOFiP (§ 280), l’acte authentique ou la conversion du prix en rente viagère ne suffisent pas à eux seuls.
La preuve contraire a été admise pour la compensation du prix avec une créance antérieure de l’acquéreur, d’égal montant, née d’une soulte de partage (§ 290). Mon conseil : un prix conforme à la valeur du marché, payé par l’enfant avec des fonds dont il peut justifier l’origine, et une trace bancaire nette.
Enfin, l’administration peut écarter les actes fictifs ou ceux qui « n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales » (article L. 64 du Livre des procédures fiscales). Une vente à prix symbolique, jamais payé, ou suivie d’une remise de dette, entre typiquement dans ce champ.
| Donation de la nue-propriété | Vente de la nue-propriété à un enfant | |
|---|---|---|
| Base fiscale au départ | Valeur de la nue-propriété selon l’âge (art. 669 CGI), après abattement | Pas de droits de donation ; l’enfant paie le prix et les frais de notaire, le parent une éventuelle plus-value (art. 150 U CGI) |
| Au décès de l’usufruitier | Aucun droit sur la réunion de l’usufruit (art. 1133 CGI) | Réintégration possible de la pleine propriété dans la succession, sauf preuve de sincérité (art. 751 CGI) |
| Risque de requalification fiscale | Seulement si le décès survient dans les trois mois | Quelle que soit la date de la vente |
| Risque civil | En donation-partage, biens évalués au jour de l’acte pour le calcul de la réserve, sous conditions (art. 1078 C. civ.) | Présomption irréfragable de donation hors part (art. 918 C. civ.), sauf accord des autres enfants |
| Précaution clé | Donner tôt, par acte notarié, avec une valeur étayée | Faire intervenir les frères et sœurs ; prix réel, payé et traçable |
Rien, pour les textes qui gouvernent la nue-propriété. Au 30 septembre 2026, les versions en vigueur des articles 669, 751, 777, 779, 784 et 1133 du CGI datent toutes de 2017 ou avant. La loi de finances pour 2026 du 19 février 2026 n’y a pas touché.
La loi de finances pour 2025 a toutefois créé un dispositif temporaire, à l’article 790 A bis du CGI. Il exonère les dons d’argent en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant (à défaut, un neveu ou une nièce).
L’exonération joue dans la limite de 100 000 € par donateur et par donataire et de 300 000 € par donataire. Les fonds doivent être affectés, au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, à l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, ou à la rénovation énergétique de la résidence principale. Il vise les sommes versées jusqu’au 31 décembre 2026, et la loi de finances pour 2026 ne l’a pas modifié.
Il vise des dons d’argent en pleine propriété, pas la donation d’un bien démembré : son articulation avec une acquisition en nue-propriété se valide avec le notaire.
Oui, mais la vente est présumée être une donation hors part successorale à l’égard des autres enfants (article 918 du Code civil), sauf s’ils y consentent. Sur le plan fiscal, l’enfant devra aussi pouvoir prouver la réalité et la sincérité de la vente au décès de son père.
Une transmission en nue-propriété réussie tient à trois choses : une valeur de départ solide, le bon acte au bon moment, et des héritiers informés. Depuis plus de vingt ans, j’observe que les difficultés naissent rarement de la fiscalité elle-même. Elles viennent d’une évaluation contestable, d’une vente « arrangée » entre parents et enfants, ou d’un frère qui découvre l’opération à la succession, quand les héritiers se retrouvent en indivision (voir la réforme de l’indivision en 2026).
Chez Sellier Patrimoine, nous établissons la valeur du bien et travaillons avec votre notaire pour que l’opération tienne. Voir notre conseil juridique ou contactez-nous pour en parler.
Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs, notamment sur l’estimation et la transmission de biens démembrés.
Denis Sellier
Fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris 5e.
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