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30 septembre 2026
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30 septembre 2026
Vous récupérez votre appartement parisien et vous vous demandez à quel loyer le relouer ? La règle : à Paris, le nouveau loyer hors charges ne peut pas dépasser le plus bas de deux plafonds. Le premier est le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Le second est le dernier loyer du locataire sortant, éventuellement révisé selon l’indice de référence des loyers (IRL).
Quelques exceptions existent, et un DPE classé F ou G bloque tout. Le loyer des annonces n’est donc pas forcément celui que vous avez le droit de demander. Voici la méthode que j’applique avant chaque relocation.
L’essentiel
- À Paris, le loyer reloué ne dépasse pas le plus bas de deux plafonds : loyer du précédent locataire, éventuellement révisé, et loyer de référence majoré.
- Pour une signature au 30 septembre 2026, l’IRL à retenir est celui du 2e trimestre 2026 : 148,37, soit +1,15 % sur un an.
- Des travaux importants autorisent une hausse limitée ; seul un complément de loyer justifié permet de dépasser le loyer de référence majoré.
- Un logement classé F ou G ne peut pas être reloué plus cher qu’avant ; un logement classé G ne peut plus être reloué du tout.
- Un bail sans loyer de référence, loyer de référence majoré ou dernier loyer de l’ancien locataire expose à une action en diminution.
Article informatif, qui ne remplace pas l’analyse de votre bail par un professionnel du droit. Règles et chiffres à jour au 30 septembre 2026.
À Paris, deux dispositifs encadrent le loyer d’une relocation et se cumulent. Selon l’ANIL (fiche à jour au 22 juillet 2026), le montant « ne doit pas dépasser la plus faible des deux limites suivantes » : le loyer du précédent locataire, éventuellement révisé, et le loyer de référence majoré.
Le premier plafond vient de l’encadrement du niveau des loyers. Selon l’article 140 de la loi ELAN, le loyer de base est fixé librement entre les parties, « dans la limite du loyer de référence majoré ». Le même article précise que le loyer de référence majoré « est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence ». L’un et l’autre s’expriment en euros par mètre carré de surface habitable.
Pour un bail signé aujourd’hui, les valeurs applicables sont celles de l’arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026, en vigueur du 1er juillet au 24 novembre 2026. Il classe chaque logement selon quatre critères. Le quartier, regroupé en secteur géographique. Le type de location, vide ou meublée. Le nombre de pièces principales. L’époque de construction : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, après 1990.
La suite du dispositif après le 24 novembre dépend d’un vote du Parlement : voir notre article sur l’encadrement des loyers à Paris après novembre 2026.
Voici les valeurs de l’arrêté pour un deux-pièces d’avant 1946, dans des quartiers de la Rive Gauche que je connais bien :
| Quartiers (secteur de l’arrêté) | Vide : référence | Vide : référence majorée | Meublé : référence | Meublé : référence majorée |
|---|---|---|---|---|
| Notre-Dame-des-Champs, 6e (secteur 1) | 31,6 €/m² | 37,9 €/m² | 36,0 €/m² | 43,2 €/m² |
| Monnaie, Odéon, Saint-Germain-des-Prés, 6e (secteur 2) | 31,9 €/m² | 38,3 €/m² | 36,4 €/m² | 43,7 €/m² |
| Saint-Victor, Val-de-Grâce, Sorbonne, 5e (secteur 4) | 31,1 €/m² | 37,3 €/m² | 35,5 €/m² | 42,6 €/m² |
| Croulebarbe (13e), Montparnasse (14e) (secteur 5) | 28,7 €/m² | 34,4 €/m² | 32,7 €/m² | 39,2 €/m² |
| Jardin-des-Plantes (5e), Salpêtrière (13e), Petit-Montrouge (14e) (secteur 10) | 28,1 €/m² | 33,7 €/m² | 32,0 €/m² | 38,4 €/m² |
Source : arrêté du 12 juin 2026, annexes 1 et 2. Le secteur dépend du quartier, pas de l’arrondissement : Jardin-des-Plantes et Sorbonne, tous deux dans le 5e, n’ont pas le même plafond.
Le second plafond vient de l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 l’a reconduit pour les baux conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, pour les logements nus comme meublés. Il prolonge le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, dont l’article 3 pose la règle : le loyer du nouveau contrat « ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ».
Hors exceptions, une seule revalorisation est admise. Si le loyer de l’ancien locataire n’a pas été révisé au cours des douze mois précédant le nouveau bail, vous pouvez lui appliquer la variation de l’IRL. L’indice à retenir est le dernier publié à la date de signature. Au 30 septembre 2026, c’est celui du 2e trimestre 2026, publié par l’INSEE le 10 juillet 2026 : 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an. L’indice du 3e trimestre sera publié le 15 octobre 2026 ; un bail signé après cette date devra en tenir compte.
Pas de rattrapage pour autant : même sans révision depuis plusieurs années, le loyer peut seulement être augmenté « de la variation annuelle de l’IRL » (Service-Public). Les révisions non demandées pendant le bail sont perdues : selon l’article 17-1, le bailleur qui ne manifeste pas sa volonté de réviser dans l’année est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée.
Le chiffre le plus faible des deux fixe le maximum. Un appartement loué longtemps à un loyer modéré sera bloqué par le loyer de l’ancien locataire. Un logement loué au-dessus du plafond actuel sera ramené au loyer de référence majoré.
Avant même de rédiger l’annonce, réunissez cinq informations :
Prenons un deux-pièces de 45 m², construit avant 1946, situé dans le quartier de la Sorbonne et loué vide. Le locataire sortant payait 1 550 € hors charges. Sa dernière révision, appliquée en 2025 sur l’IRL du 2e trimestre 2025 (146,68), date de plus de douze mois. Le DPE est classé D. Le nouveau bail est signé fin septembre 2026.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Plafond 1 : loyer de référence majoré | 45 m² × 37,3 €/m² | 1 678,50 € |
| Plafond 2 : dernier loyer révisé selon l’IRL | 1 550 € × 148,37 / 146,68 | 1 567,86 € |
| Loyer maximum hors charges | le plus bas des deux | 1 567,86 € |
| Même logement, classé F au DPE | dernier loyer, sans révision | 1 550,00 € |
Même si des annonces comparables affichent 1 750 €, ce propriétaire ne peut pas dépasser 1 567,86 € hors charges, sauf exception (voir ci-dessous). Les chiffres de cet exemple sont illustratifs ; seuls les plafonds de l’arrêté et l’indice INSEE sont réels.
À Paris, trois dérogations permettent de dépasser le loyer du précédent locataire, jamais le loyer de référence majoré. Elles figurent à l’article 4 du décret de 2017. L’ANIL le confirme. Après travaux ou en cas de loyer sous-évalué, le loyer ne dépasse pas « la plus faible » des limites, dont le loyer de référence majoré. Après des travaux lourds récents, il est libre « dans la limite du loyer de référence majoré ».
Reprenons l’exemple. Avec 20 000 € TTC de travaux (plus que les 9 300 € correspondant à la moitié d’une année de loyer), la hausse annuelle autorisée atteint 3 000 €, soit 250 € par mois. Le loyer pourrait atteindre au moins 1 800 €, mais le loyer de référence majoré le ramène à 1 678,50 €. En pratique, à Paris, les travaux rapprochent surtout le loyer du plafond de l’arrêté. Avant de les engager, pensez à estimer le coût des travaux à Paris.
Deux situations échappent au plafonnement de l’évolution, selon l’article 2 du décret : la première mise en location, et le logement inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Le loyer de référence majoré reste en revanche applicable. Attention : ces dérogations ne jouent pas pour les logements classés F ou G, exclus du décret depuis le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022.
Le complément de loyer est le seul moyen de dépasser le loyer de référence majoré à Paris. L’article 140 de la loi ELAN l’autorise pour un logement présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie du même secteur. Selon Service-public.fr, le loyer de base doit déjà atteindre le loyer de référence majoré. Les caractéristiques invoquées ne doivent pas avoir été prises en compte dans le loyer de référence (ce qui exclut le nombre de pièces et l’époque de construction), ni donner lieu à récupération au titre des charges.
Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, il est exclu si le logement présente l’un de ces défauts :
En clair, le bail doit indiquer le montant du complément et ce qui le justifie, et c’est au bailleur d’en prouver le bien-fondé. Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature pour saisir la commission départementale de conciliation. En cas de contestation, « il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant ».
La jurisprudence montre ce qui peut passer. La Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait admis un complément de loyer pour un appartement parisien au quatrième étage. Il faisait face à une église qualifiée de « monument historique prestigieux », avec une « vue dégagée » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-15.589). Le même jour, elle a validé le complément d’un studio de 16 m² « lumineux et calme », qualités jugées rares et tenant à l’étage élevé du logement, desservi par un ascenseur (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-17.930).
Mon avis de terrain : une cuisine équipée, des poutres apparentes ou un parquet ancien relèvent du confort habituel de l’ancien parisien. Une vue exceptionnelle, une grande terrasse ou un jardin privatif en plein Quartier latin sont des arguments plus solides. Dans tous les cas, constituez le dossier de preuve avant la signature, pas après la contestation.
Si votre appartement est classé F ou G au DPE, le loyer de relocation est gelé. L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, lorsqu’un tel logement fait l’objet d’une nouvelle location, « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ». Aucune révision IRL n’est possible en cours de bail non plus (article 17-1, III), et le complément de loyer est interdit.
Pour les logements classés G, la question ne se pose plus. Depuis le 1er janvier 2025, ils sont considérés comme non décents : pas de nouveau bail, de renouvellement ni de reconduction tacite, rappelle Service-Public. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028.
Avant de conclure que votre appartement est bloqué, vérifiez la date de votre DPE. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul est passé de 2,3 à 1,9, en application de l’arrêté du 13 août 2025. Un DPE en cours de validité établi avant cette date peut faire l’objet d’une attestation de nouvelle étiquette, téléchargeable sur l’observatoire des DPE de l’ADEME.
Un arrêté du 19 août 2026 abaissera encore ce coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027. Un logement chauffé à l’électricité peut ainsi changer de classe sans travaux ; voir notre article sur le DPE 2027 et la valeur d’un appartement à Paris.
Le mode de location modifie le plafond, pas la méthode. L’arrêté ajoute au loyer de référence de la location vide une majoration unitaire au mètre carré, tirée des écarts observés entre loyers vides et meublés. Dans notre exemple de la Sorbonne, le loyer de référence majoré passe de 37,3 €/m² en vide à 42,6 €/m² en meublé, soit 1 917 € pour 45 m².
Le plafonnement de l’évolution vaut aussi pour les meublés : la notice du décret du 20 juillet 2026 vise expressément les logements nus et meublés. Passer du vide au meublé (ou l’inverse) à l’occasion d’une relocation mérite une analyse à part. Pour le reste (bail, dépôt de garantie, fiscalité), voyez notre guide de la location meublée à Paris en 2026.
Certaines omissions du bail exposent le bailleur à une action en diminution du loyer. À Paris, le contrat doit notamment indiquer :
Si les loyers de référence manquent, le locataire a un mois après la prise d’effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de compléter le contrat. Sans réponse dans le mois, il a trois mois pour saisir le juge et obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer. L’article 3 prévoit le même mécanisme pour la surface habitable et le dernier loyer de l’ancien locataire.
Un loyer supérieur au loyer de référence majoré expose le bailleur à une restitution et à une amende administrative. Le locataire peut demander une diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu. Il conteste d’abord par lettre recommandée auprès du propriétaire ; en cas d’échec, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou directement le juge des contentieux de la protection, rappelle Service-Public.
En clair, le bailleur qui, mis en demeure, ne corrige pas son bail et ne rembourse pas le trop-perçu risque aussi une amende. Son montant « ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale » (article 140, VII, de la loi ELAN). À Paris, la maire a reçu délégation du préfet pour ces sanctions, jusqu’à la fin de l’expérimentation (arrêté préfectoral du 8 octobre 2025). Selon la Ville de Paris, elle instruit les signalements des locataires et, si les échanges avec le propriétaire n’aboutissent pas, « peut prononcer une amende ».
Le loyer maximum ne dit rien du rendement. Un appartement loué 18 000 € par an rapporte 3 % brut s’il vaut 600 000 €, mais 2,25 % s’il en vaut 800 000 €. Avec des loyers plafonnés et des prix élevés, comparez la relocation aux autres options : rénover, vendre libre, garder le bien pour la famille.
Quand un logement se libère, connaissez trois chiffres : le loyer autorisé, le revenu net qu’il procure et la valeur de vente libre, à établir par une estimation de votre appartement.
Relouer un appartement à Paris se prépare avant l’annonce : arrêté, historique du loyer, DPE, travaux et bail. Chez Sellier Patrimoine, nous faisons ce calcul pour les propriétaires de la Rive Gauche, en le confrontant à la valeur de vente du bien. Pour une question juridique, consultez notre page conseil juridique, ou contactez-nous avant de signer avec votre prochain locataire.
Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs sur l’estimation, la mise en location et l’arbitrage de leurs appartements parisiens.
