Nue-propriété d’exception – Appartement lumineux 4 pieces en parfait état avec terrasse arborée, cave et double parking – Paris 12e

Vente de la Nue-propriété d’exception – Appartement lumineux avec terrasse arborée – Paris 12e. 780 000 Euros

Dans un secteur résidentiel recherché du 12e arrondissement de Paris, cet appartement élégant et parfaitement entretenu est proposé à la vente en nue-propriété, avec maintien de l’usufruit au bénéfice de l’occupante actuelle, âgée de 78 ans.

Ce bien constitue une opportunité patrimoniale rare, conjuguant la qualité d’un actif immobilier de très belle facture, une adresse prisée, et un montage fiscalement et économiquement optimisé.

Situé au premier étage d’un immeuble moderne et bien tenu (construction 1991, copropriété de 25 logements, 8 étages), cet appartement offre une configuration fluide, des matériaux nobles et un agencement sans perte de place. La pièce de vie, lumineuse et parquetée, s’ouvre sur une vaste terrasse de plus de 60 m² orientée sud-ouest, végétalisée et accessible également depuis la cuisine. Ce véritable espace à vivre extérieur permet de profiter pleinement de la belle saison, dans un environnement calme et protégé.

Trois pièces complètent le coin nuit : une grande chambre de 16,75 m², une seconde de 10,46 m² et un bureau ou troisième chambre de 9,43 m², idéal pour le télétravail. L’ensemble comprend deux pièces d’eau, un WC séparé, de nombreux rangements intégrés, ainsi qu’une cave et un emplacement de stationnement double en sous-sol. Aucun travaux à prévoir. L’appartement est en état irréprochable.

Conformément au barème fiscal en vigueur (CGI art. 669), la valeur de l’usufruit est de 30 % à 78 ans. L’acquisition porte donc sur 70 % de la valeur en pleine propriété. La nue-propriété présente plusieurs avantages : aucun revenu foncier à déclarer, donc aucune fiscalité annuelle ; aucun impôt sur la fortune immobilière (IFI) : l’actif est déclaré par l’usufruitier ; aucune charge d’entretien ni taxe foncière à la charge du nu-propriétaire ; pas de droits supplémentaires à la récupération automatique de la pleine propriété.

Contrairement au viager, l’achat en nue-propriété est finançable par crédit immobilier classique. L'acquéreur devient immédiatement propriétaire du bien, sans versement de rente viagère ni incertitude actuarielle. Ce montage permet d’activer un effet de levier bancaire sur un actif décoté, de maîtriser les échéances, et de bénéficier d’un placement stable et tangible, sans aucune gestion locative à assumer pendant la durée de l’usufruit.

Hypothèses : valeur en pleine propriété estimée : 1 115 000 € ; prix d’acquisition en nue-propriété : 780 000 € ; usufruit estimé à 30 % (occupante de 78 ans) ; revalorisation moyenne projetée : +1,5 %/an ; durée prévisionnelle de l’usufruit : 12 à 15 ans.

Résultat : valeur attendue en pleine propriété à 15 ans : environ 1 393 000 € ; plus-value latente brute : environ 613 000 € ; TRI brut estimé (hors effet de levier) : 3,85 % à 4,15 %/an.

Ce type d’investissement s’adresse aux investisseurs français ou expatriés cherchant un actif tangible sans fiscalité annuelle, aux contribuables soumis à l’IFI, aux familles souhaitant anticiper une transmission ou une résidence principale différée, et aux gestionnaires de portefeuille à la recherche d’un actif sécurisé à fort potentiel.

Les espaces intérieurs et extérieurs de l’appartement offrent un équilibre rare entre confort, fonctionnalité et ouverture. La surface habitable exacte s’élève à 93,16 m², à laquelle s’ajoute une superbe terrasse plein ciel de 62,19 m², exposée sud-ouest, et accessible depuis la cuisine et le séjour. Pondérée à hauteur de 40 % selon les standards du marché, cette terrasse représente 24,88 m² de surface pondérée. L’ensemble permet de considérer une surface pondérée totale de 118,04 m², pour une surface physique globale de 155,35 m².
Une entrée de 5,37 m² donne sur un séjour lumineux de 29,14 m². La cuisine indépendante de 8,61 m² ouvre directement sur la terrasse. Côté nuit : une chambre de 16,75 m², une seconde chambre de 10,46 m², un bureau ou troisième chambre de 9,43 m², une salle de bains de 3,35 m², une salle d’eau complémentaire de 1,88 m², un WC séparé de 1,26 m², un dégagement de 5,17 m² et 1,56 m² de placards intégrés.
A proximité immédiate de nombreux commerces de bouche, du marché d’Aligre, d’espaces verts (Coulée verte, square Armand Trousseau), d’équipements sportifs, et d'établissements scolaires réputés (Charles Baudelaire, collège Paul Verlaine, Sorbonne Nouvelle). Transports : lignes 1, 8, 14 du métro, bus, RER A et D à Gare de Lyon (600 m).
Dossier complet sur demande : étude de valorisation en pleine propriété et en nue-propriété, projection patrimoniale et simulations financières à 15 ans, plans, diagnostics techniques, règlement de copropriété.

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