Investir en nue-propriété permet à un investisseur de se constituer un capital immobilier, sur des secteurs en tension foncière, là où la demande locative et la qualité résidentielle sont les plus élevées.L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit est temporairement (15 à 20 ans) cédé à un bailleur social ou institutionnel. Celui-ci gère et entretient le bien pendant la durée de l’usufruit. En fin d’opération, l’investisseur devient automatiquement plein-propriétaire du bien.Investir dans l’immobilier en nue-propriété procure aux acquéreurs, selon leur situation personnelle, d’appréciables économies d’IR et d’ISF, dans un climat général de neutralité fiscale.
Des loyers défiscalisés dès l’achat
L’acquéreur perçoit, dès l’acquisition, sous la forme d’une réduction immédiate sur le prix d’achat, l’équivalent de la totalité des loyers de marché, actualisés et nets de frais, taxes et charges, qu’il aurait encaissés sur la période s’il avait investi en pleine-propriété.
Le choix d’une économie d’impôt sur les revenus fonciers
Les investisseurs disposant de revenus fonciers économisent de l’impôt sur leurs revenus pour un investissement réalisé à crédit. Ils peuvent imputer les intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers existants ou à venir, procurant ainsi une économie d’impôt sur le revenu et de contributions sociales (max. 45% + 15,5% soit 60,5%).
Préparer sa succession afin de protéger sa famille : l’investissement immobilier a toujours constitué un véhicule adapté pour transmettre un patrimoine à ses enfants et les mettre à l’abri de tout souci financier.
La hausse des prix comme les récentes réformes fiscales rendent plus onéreuse cette transmission et les investisseurs recherchent aujourd’hui une solution patrimoniale immobilière permettant d’optimiser les coûts de transmission.
Acquérir un bien immobilier à moindre coût
Le prix d’acquisition d’un bien en nue-propriété est réduit par rapport à sa valeur en pleine-propriété.
Ainsi, acquérir des biens en nue-propriété permet de :
Transmettre à moindre coût
La transmission dans le cadre d’un investissement en nue-propriété est optimisée par le fait que l’évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété. Les droits de donation sont ainsi nettement réduits alors même que le donataire devient au terme de l’usufruit temporaire, automatiquement plein-propriétaire.
Les droits de mutation à titre gratuit (donations ou succession) sont régis par l’article 669 du CGI qui indique que « l’usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période de dix ans sans fraction ». La valeur de la nue-propriété se déduit ainsi du calcul de l’usufruit.
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