Außergewöhnliches Nießbrauchrecht – Helle 4-Zimmer-Wohnung in perfektem Zustand mit Terrasse mit Bäumen, Keller und Doppelparkplatz – Paris 12. Arrondissement

Außergewöhnliches Nießbrauchrecht – Helle 4-Zimmer-Wohnung in perfektem Zustand mit Terrasse mit Bäumen, Keller und Doppelparkplatz – Paris 12. Arrondissement Seltenes Erbschaftsvermögen, ideal für einen Privatinvestor, einen Expatriate, ein Family Office oder einen versierten Käufer, der von den rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Vorteilen des Nießbrauchrechts profitieren möchte.
In einem begehrten Wohnviertel im 12. Arrondissement von Paris wird diese elegante und perfekt gepflegte Wohnung zum Verkauf als bloßes Eigentum angeboten, wobei die Nutznießung zugunsten der derzeitigen Bewohnerin, die 78 Jahre alt ist, beibehalten wird.
Ein gut ausbalanciertes, nach außen gerichtetes Objekt
Die Innen- und Außenbereiche der Wohnung bieten eine seltene Balance zwischen Komfort, Funktionalität und Offenheit.

Die genaue Wohnfläche beträgt 93,16 m², zu der eine herrliche, nach Südwesten ausgerichtete Terrasse von 62,19 m² hinzukommt, die von der Küche und dem Wohnzimmer aus zugänglich ist. Nach Marktstandards mit 40 % gewichtet, entspricht diese Terrasse einer gewichteten Fläche von 24,88 m².

Insgesamt ergibt sich eine gewichtete Fläche von 118,04 m² bei einer Gesamtfläche von 155,35 m².

Die Innenaufteilung ist besonders fließend:

Ein einladender Eingangsbereich von 5,37 m² führt in ein lichtdurchflutetes Wohnzimmer von 29,14 m²

Eine separate Küche von 8,61 m² mit direktem Zugang zur Terrasse

Ein gut abgetrennter Schlafbereich, bestehend aus:

Schlafzimmer 1: 9,43 m²

Schlafzimmer 2: 10,46 m²

Schlafzimmer 3: 16,75 m² (oder großes Büro, ideal für Telearbeit)

Ein Badezimmer von 3,35 m² und ein zusätzliches Duschbad von 1,88 m²

Ein separates WC (1,26 m²), ein Flur von 5,17 m² und 1,56 m² Einbauschränke

Jeder Raum ist sorgfältig optimiert, ohne Flächenverlust oder unnötige Wege, was eine langfristige Nutzung sowohl als Wohnraum als auch als Kapitalanlage ermöglicht.


Diese Immobilie stellt eine seltene Vermögensanlage dar, die die Qualität einer sehr gut gestalteten Immobilie, eine beliebte Adresse und eine steuerlich und wirtschaftlich optimierte Konstruktion vereint.

Eine Luxuswohnung mit offener Terrasse
Diese Wohnung befindet sich im ersten Stock eines modernen und gepflegten Gebäudes (Baujahr 1991, Miteigentum an 25 Wohnungen, 8 Stockwerke) und bietet eine fließende Raumaufteilung, edle Materialien und eine Anordnung ohne Platzverschwendung.

Das helle Wohnzimmer mit Parkettboden öffnet sich zu einer weitläufigen, über 60 m² großen, nach Südwesten ausgerichteten Terrasse, die begrünt ist und auch von der Küche aus zugänglich ist. Dieser echte Außenwohnbereich ermöglicht es, die schöne Jahreszeit in einer ruhigen und geschützten Umgebung in vollen Zügen zu genießen.

Für die Nacht stehen drei Räume zur Verfügung: zwei Schlafzimmer und ein großes Büro (oder drittes Schlafzimmer), ideal für Telearbeit. Das Ensemble umfasst zwei Badezimmer, ein separates WC, viel Einbauschränke sowie einen Keller und einen Doppelparkplatz im Untergeschoss.

Keine Arbeiten erforderlich. Die Wohnung ist in einwandfreiem Zustand.
Keine energetischen Anomalien

Verkauf als bloßes Eigentum – Nutzungsrecht für eine 78-jährige Bewohnerin
Gemäß der geltenden Steuertabelle (CGI Art. 669) beträgt der Wert des Nutzungsrechts 30 % im Alter von 78 Jahren. Der Erwerb umfasst daher 70 % des Wertes des vollständigen Eigentums, mit:

Keine Besteuerung von Mieteinnahmen (da nicht eingenommen)

Keine Grundsteuer oder vom Käufer zu tragende Kosten

Keine Besteuerung bei der IFI: Das Vermögen wird vom Nießbraucher deklariert

Keine zusätzlichen Rechte oder Steuern am Ende der Nießnutznießung

Eine frei verfügbare Immobilie, die sich langfristig in einem optimalen Zustand befindet

Eine flexible, finanzierbare und von der Leibrente getrennte Konstruktion
Im Gegensatz zur Leibrente kann der Kauf des bloßen Eigentums mit einem klassischen Immobilienkredit finanziert werden. Der Käufer wird sofort Eigentümer der Immobilie, ohne Zahlung einer Leibrente oder versicherungsmathematische Unsicherheit.

Diese Konstruktion ermöglicht es, eine Bankhebelwirkung auf einen preisreduzierten Vermögenswert zu aktivieren, die Fälligkeiten zu kontrollieren und von einer stabilen und greifbaren Anlage zu profitieren, ohne dass während der Dauer des Nießbrauchs eine Mietverwaltung übernommen werden muss.

Voraussichtliche Wertsteigerung in 10 bis 15 Jahren
Annahmen:
Geschätzter Wert des Volleigentums: 1.115.000 €

Erwerbspreis im bloßen Eigentum: 780.000 €

Nießbrauch geschätzt auf 30 % (78-jährige Bewohnerin)

Projizierte durchschnittliche Wertsteigerung: +1,5 %/Jahr

Voraussichtliche Dauer des Nießbrauchs: 12 bis 15 Jahre

Ergebnis:
Erwarteter Wert bei vollem Eigentum in 15 Jahren: ca. 1.393.000 €

Brutto-latenter Gewinn: ca. 613.000 €

Geschätzte Brutto-IRR (ohne Hebelwirkung): 3,85 % bis 4,15 %/Jahr

An wen richtet sich diese Art von Investition?
An französische oder im Ausland lebende Investoren, die ein materielles Gut ohne jährliche Steuer suchen

An Steuerzahler, die der IFI unterliegen

An Familien, die eine Übertragung oder einen aufgeschobenen Hauptwohnsitz vorwegnehmen möchten

An Portfoliomanager, die ein sicheres Gut mit hohem Potenzial suchen

Lage und Umgebung
Die Immobilie profitiert von einer strategisch günstigen Lage in unmittelbarer Nähe zahlreicher Lebensmittelgeschäfte, des Aligre-Marktes, von Grünflächen (Coulée verte, Square Armand Trousseau), Sportanlagen und renommierten Schulen (Charles Baudelaire-Schulen, Paul Verlaine-Gymnasium).

Es ist auch perfekt an das Verkehrsnetz angebunden: U-Bahn-Linien 1, 8, 14, Busse sowie RER A und D am Bahnhof Gare de Lyon (600 m entfernt).

Vollständige Unterlagen auf Anfrage
Studie zur Bewertung von Eigentum und Nießbrauch

Vermögensplanung und Finanzsimulationen über 15 Jahre

Pläne, technische Diagnosen, Miteigentumsordnung

Vertraulichkeit gewährleistet. Besichtigung nur nach Vereinbarung.

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